Det finns en del saker man bör känna till innan man investerar i sin första fastighet. Precis som för allt annat, gäller att den bästa investeringen du kan göra, är en investering i dig själv. Om du inte utbildar dig, läser på, pluggar in och tränar upp dig på ämnet, kommer du automatiskt att hamna i ett underläge när du ger dig ut på marknaden. Och med tanke på vilka summor det ofta rör sig om, är underlägen sällan särskilt trevliga situationer.
Här är en översiktlig lathund på saker du bör tänka på, känna till och kolla upp innan du investerar i en fastighet.
Typ av fastighet
Först och främst gäller det att bestämma sig för vilken typ av fastighet du vill köpa. Olika spelregler gäller för olika spelplaner, och ett hotell är inte samma sak som en skogsfastighet. Mer specifika tips kring fastighetstyper ges på sidorna som du kan nå genom navigeringsmenyn högst upp.
Priset
Detta är naturligtvis det första du behöver känna till för att kunna göra en bra kalkyl. Köpeskillingen står allt som oftast listad i prospektet, i annat fall kan du få sådan information direkt från säljaren eller mäklaren. Hur du finansierar din investering har stor betydelse för vilken avkastning du kan förvänta dig i framtiden. Vanligast är förstås banklån, försök att lägga en så stor handpenning som möjligt och amortera såfort tillfälle ges (även om banken förstås gärna vill att du bara betalar ränta) så maximerar du din avkastning på sikt. Det är dessutom ett säkrare alternativ än att bara betala ränta och hoppas på att fastigheten ska stiga i värde. Historien är full av exempel på när sådana strategier har straffat sig.
Köpform
Fastighetsägare brukar ofta äga sina fastigheter genom aktiebolag, inte sällan ett bolag per fastighet. Detta beror på att man genom detta upplägg sliper den lagfartsavgift om 1,5 % av fastighetsvärdet, som du annars måste betala om fastigheten byter ägare. Detta slipper du om du har möjligheten att köpa aktiebolaget. Då är det nämligen bara bolaget som byter ägare, medan fastigheten fortsätter att innehas av samma ägare.
Om det är ett aktiebolag som äger fastigheten medför det även en annan fördel för dig. Då kan du nämligen göra en grundlig due diligence av bolaget för att se att finanserna är välmående innan du köper.
Intäkterna
Det är nu det börjar bli intressant. Hyresintäkterna står vanligtvis listade tillsammans med priset i prospektet eller säljannonsen. Kutym är att man anger de teoretiska intäkterna för en fullbelagd fastighet trots att fastigheten vid tillfället kan ha en annan beläggningsgrad. Det är alltså en maximal teoretisk intäkt som anges, inte alltid den verkliga.
Var också öppen för att intäkterna kan förändras. Har du kanske några idéer kring hur du kan öka beläggningsgraden, eller kan du dela upp källarlokalen i två mindre kontor för att öka hyresintäkterna per kvadratmeter? Alla sådana förändringar bör du kalkylera för, men inte räkna med. Var alltid pessimistisk i dina kalkyler. Om de går ihop ändå, vet du att du har gjort ett bra köp.
Utgifterna
Som fastighetsägare tar du på dig ett stort ansvar för att dina hyresgäster ska trivas och fungera bra, oavsett om du köper ett hotell eller ett köpcentrum. Det finns ett stort regelverk som du bör kunna och följa, och om du höjer standarden för dina hyresgäster kan du också ta ut mer i hyra. Allt är dock inte guld och gröna skogar. Listan över utgifter är lång och inkluderar bland annat
- el
- vatten
- värme
- ventilation
- sotare
- snöröjning
- sophämtning
- städning av gemensamma utrymmen
- reparationer
- underhåll
- försäkring
- fastighetsskatt
- inkomstskatt
Be säljaren redovisa samtliga kostnader! Om det finns oförklarliga utgiftsposter som påverkar resultaträkning bör du vara försiktig med att investera. Kostnaderna slår du förstås ut på hyresgästerna, antingen direkt eller indirekt. Du kan spara mycket pengar på att omförhandla renhållningskontrakt, modernisera isolering och uppvärmning, förekomma renoveringsbehov etc.
Skatt
Skatt är ett nödvändigt ont för alla som investerar i fastigheter. Det går förstås att minimera dina skattutgifter genom klok skatteplanering men gör du en vinst bör du också betala skatt, om inte annat så av moraliska skäl. Vilken skatt du får betala beror på vilken typ av fastighet du äger, vad den är värd och vad du får för avkastning. Detta är definitivt värt att kontrollera mer noggrant!
Övrigt
Det finns massa olika saker du behöver tänka på och förutse innan du köper fastighet. Men allt går förstås inte att förutse, så se till att snabbt spara ihop till en buffert för oförutsedda utgifter. Vad händer om värmepannan smäller? Om ett rör börjar läcka? Om fasaden börjar spricka på vårkanten? Sådana saker måste du kunna klara av. Ha gärna kapacitet att ta hand om flera problem samtidigt, bara för att du har köpt nya tvättmaskiner till tvättstugan en månad betyder inte det att du kan ignorera ett trasigt element månaden efter. Det är ditt ansvar som hyresvärd att se till att sådana saker fungerar. Men viktigast är förstås att du har svarta siffror på sista raden.